【新闻】二手房如何交易装修有那些风险看完保你不吃亏坐标测量机

发布时间：2020-10-18 17:40:41 阅读：次来源：PU管厂家

今年来由于新居的房价居高不下，很多手里有闲钱的朋友便把眼光转向了2手房交易市场。因此2手房交易市场也愈来愈火爆，但是参和交易的绝大多数人关于，2手房交易、装修风险的了解常常都是道听途说，对相干...

今年来由于新居的房价居高不下，很多手里有闲钱的朋友便把眼光转向了2手房交易市场。因此2手房交易市场也愈来愈火爆，但是参和交易的绝大多数人关于，2手房交易、装修风险的了解常常都是道听途说，对相干的知识都是囫囵吞枣不求甚解。那末今天，小号角就在这里帮您好好分析下关于，2手房交易、装修风险的那些事儿。

2手房交易是指已在房地产交易备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。2手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易2级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的2手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那末2手房交易流程及注意事项有哪些呢?

一：产权审核

很多买家不敢进行自主交易，主要缘由是怕买到产权有瑕疵的房子。其实这类情况是可以免的。在买2手房前，我们要仔细查看业主的房产证，注意房产证上的署名。如果有两个人，在签订合同时就必须要有两个人的名字。我们还要看购房时的相干凭据，例如、购房、契税等。

风险预测：

此环节可能出现的风险是产权瑕疵问题，您所要买的房子可能处于抵押状态，也有可能由于有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。所以在交定金之前，必须去查档并得到肯定答案。

2：交定金和签合同

看好房子，肯定房屋产权后，就需要交定金了。交定金的环节一样有很多需要注意的问题。如果房子还在按揭中，定金好不要直接交到业主手中，而应当交由第3方。如果双方没有可信赖的第3方，定金好交由银行。具体做法是：买卖双方到银行去签一份协议便可，约定在交易完成递件手续后，划拨到卖家账户上。如果买卖双方有可以信赖的第3方，则可以签一个简单协议，约定赎楼终了以后将定金给卖方，需注明交给第3方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由谢绝实行合同的，视为背约。

通常情况来讲，，在交定金的时候会签一份预约买卖合同。合同最少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、背约金和背约责任等。

风险预测：

一、卖家有可能以定金在未拿得手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明交由第3方即视为卖方收讫;

2、为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，您需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除一万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接终了以后，再退还保证金。

3、成交前会有很多不肯定因素，买家如想避免卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额背约金，提高背约本钱。但定金或背约金不得高于成交金额的20%；

3：赎楼

通常情况来讲，，赎楼有2种操作方式：一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，和0 .4%的短时间赎楼利息，等买家房产证出来以后，再到银行做按揭；2，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提早供楼。

出于风险斟酌，买家好采取前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短时间赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将堕入被动地步。

小技能：如果通过同一银行转按揭，上述费用少不了，但可以节省很多时间。另外，担保公司和银行有对接的关系，例如、某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等。如果不知道如何挑选担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行挑选担保公司可能要空跑一趟。

风险预测：

此环节中大的风险就是赎楼产生的风险。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果产生交易因意外缘由终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。中介按揭部建议两笔款赎楼，即业主自己通过担保公司向银行借款。

4：付首付

除产权问题，还有一项需要我们注意的就是资金。目前，，资金已有自己的体系，买卖双方只要依照规定来做就能够下降风险。

不管是通过何种方式交易，首期款必须放银行。具体操作是：买卖双方到银行签一份资金协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户终了、拿到新出的房产证以后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方；如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，通常会收取单笔500元左右的费，但如果您是通过要按揭的银行办理资金，则可以省去这笔费用。

在签协议时银行会要求买卖双方在放款书上签字，这样放款时买卖双方不需要亲身到银行，也能避免买家到时候不放款给卖家带来困扰。

风险预测：

一、买家要保证首期款通过独立的第3方进行，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更保险。

2、如果放款书没有提早签字，卖家在买家过户终了以后要及时敦促解冻首期款。

5：合同的签订

在交定金环节，自主交易的买卖双方可以先签订一个书面协议，协议中要包括产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是重要，像交定金、过户、交楼时间，肯定日期才能够保证交易顺利进行。交付首期以后，便可签订国土房管局的正式2手房买卖合同。

风险预测：

一、如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售致使交易存在失败的可能。

2、如果有租约的，应当让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由致使交易失败。

3、如果房产有较为贵重的家私家电，好在附表中对家具家电的情况加以细致描写，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。

4、如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及背约条件。

5、要明确背约责任，保障自己的权益。

6：办理按揭

如果买家挑选的不是一次性付款，就需要到银行办理按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。通常情况来讲，当天就可以够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能到达预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，通常会延长23个工作日。不过在办理按揭前，买方需要自己心里有个数。如果是在2000年之前，的房子，那末贷款通常只能做到67成。至于定金、首期款的银行，也能够在申请按揭时同时办理，免得来回跑腿。至于银行的挑选，好挑选4大国有银行，听说贷款额度会较宽松，而且办事效力会高一些。至于利率的问题，每家银行履行的政策基本一致，所以其实不需要更多斟酌。

风险预测：

一、买卖双方需要在合同中约定出现贷款批不下来的情况时应如何解决。通常这类情况的解决方法是消除合同或赔偿背约金等。

2、如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成背约。

7：过户

去过户时，需要到房产所在地的产权登记去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、2手房买卖合同。通常递件后，拿到回执业主就能够让银行放之前的定金。

至于办证时间，关内是5个工作日出新证，关外宝安也是5个工作日，龙岗则是20⑶0个工作日(2000年之前，的旧证是30个工作日，2000年以后的新证是20个工作日)。交税时，如果合同约定是各付税费，那末两人必须同时到场。如果是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性付款就能够直接拿新的房产证。如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作往后放尾款给业主。

风险预测：

一.买方需要在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主缘由房产遭到查封，那末视为业主背约，必须承当背约责任。这条条款主要是为了避免有的业主以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，

2.房地产的风险责任，产权转移前由转让人承当，产权转移后由受让人承当。也就是说过户后房屋出现侵害等风险，是由买方承当的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是不是有质量问题。

8：交房

上述一系列事情办完以后就要交房了。其中触及水电、物业、燃气、有线电视等的交接，就要分别到水务局、管理处、供电局、有线电视台等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等，部份区域办理水电交接的时候或许要提供抵押合同。如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是不是有被更换或搬走，后业主交完钥匙，交易就正式完成了。主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完全，就交回给业主保证金。如果家具家电确切有缺失，那末经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。

风险预测：

一、在交房前，好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是不是已迁出。

2、如果交房时家具家电出现破坏乃至被搬走，而交房保证金没法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以好在当初约定交房保证金时，尽可能把保证金的数额做大。

以上，就是2手房交易、装修风险的相干情况，希望广大业主再看了以后能够奇妙避开各种风险不会再吃亏上当。您在交易之前想要对房子的整体有所了解，<<<点击免费验房>>>，行业内最靠谱的验房师为您的2手房交易保驾护航。